Адвокатське бюро Miroshnychenko & Partners в Чернігові

тел. (0462)933-305; (050)44-80-389

ЧИ МОЖНА РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ?

Останнім часом багатьох громадян цікавить питання можливості дострокового розірвання договору оренди землі.

Одних не влаштовують стосунки з орендарем, інші знайшли інвестора, який готовий платити більше, треті вирішили самостійно господарювати. Чернігівська юристка, керуюча партнерка «Адвокатського бюро «Мірошниченко та партнери» Оксана Мірошниченко пояснює, у яких випадках власник землі може розірвати договір з орендарем.

Чи можна розірвати договір оренди землі?– Пані Оксано, чи існують шляхи розірвання договору оренди?

– Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі. Найпростіше це зробити за згодою сторін. Для цього необхідно надіслати орендареві пропозицію про розірвання договору. У разі його ствердної відповіді договір оренди землі буде розірвано. Якщо ж орендар відмовиться від розірвання договору, єдиним способом його дострокового припинення є звернення до суду. Щоправда, можливе воно лише у визначених законом випадках.

Зокрема, договір оренди може бути розірваний судом у разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі». Наприклад:

– коли орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

– не дотримується екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, – не додержується державних стандартів, норм і правил;

– не дотримується режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

– не вносить своєчасно орендну плату.

До того ж, суд може розірвати договір у випадку невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами самого договору.

– Що мається на увазі?

– Наприклад, якщо орендар передав землю в суборенду без дозволу орендодавця, а умовами угоди такий дозвіл вимагається.

Підставою для розірвання договору є випадкове знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (порушення прав власників суміжних земельних ділянок, правил добросусідства, руйнування геодезичних знаків, протиерозійних споруд, мережі зрошувальних і осушувальних систем тощо).

Якщо ж жодних підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки немає, необхідно очікувати завершення строку оренди.

– Тут, очевидно, варто детальніше пояснити людям механізм того, як забрати свою ж землю.

– У випадку, коли орендодавець (власник) не бажає продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, необхідно спочатку отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі з доданим проектом додаткової угоди. Орендар має надіслати лист не менше, ніж за місяць до завершення дії договору.

Власник земельної ділянки в жодному разі не повинен ігнорувати цей лист та угоду, обов’язково потрібно надати відповідь про те, що він не має бажання продовжувати договір оренди, а хоче самостійно господарювати на власній земельній ділянці.

Відповідно до ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» передбачає обов’язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (поновлення на той самий строк і на тих самих умовах) в разі відсутності письмового заперечення орендодавця у формі листа-повідомлення протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Ще дуже важливий аспект – це порядок повідомлення власником ділянки орендаря. Закон України «Про оренду землі» зазначає про необхідність направлення листа-повідомлення, правда, не визначає змісту і форми такого листа. Тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.

Закон України «Про оренду землі» не врегульовує порядок надіслання. Лист-повідомлення може бути вручений орендарю особисто. В такому випадку один примірник листа надається посадовій особі орендаря, а на другому бажано, щоб така особа поставила підпис, дату, вказала своє прізвище та посаду. Якщо орендар відмовиться отримувати такий лист, тоді його потрібно відправляти поштою з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. У цій ситуації спір, який виникне, вирішуватиме суд. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити договір через суд.

Проте, якщо буквально читати ст.33 Закону України «Про оренду землі», вона передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди не потрібно мати підтвердження того, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.

Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.

Спілкувався Віталій НАЗАРЕНКО

Посилання на газету